13. A bérleti szerződés

A bérlet, mint szerződéstípus a használati kötelmek altípusa, amely a haszonbérlettel együtt társadalmi és gazdasági viszonyok nagyon széles körét képes felölelni és érinteni, a nagyon rövid, időleges használati igényt kielégítő szerződésektől a nagyon hosszú távú ügyletekig, a személyes szükséglet kielégítésétől a gazdasági működés alapjainak megteremtéséig. A szabályozás csak akkor képes igények ilyen széles körének megfelelni, ha megfelelően absztrakt, és ha a felek szerződési szabadságának elég széles teret nyújt. Korlátozásokat csak azokban az esetekben beépítve, ha ezt valamelyik fél alapvető érdekének védelme, és jól meghatározott társadalmi cél indokolja.

A használati kötelmek alaptípusa a bérlet, amely a tulajdonos, vagy a dolog (jog) használatára, hasznosítására jogosult más személy (haszonélvező, kezelő, lakással rendelkezni jogosult szerv) birtoklási és használati jogának átengedésével jár.

Törvényben meghatározott feltételekkel a használat átengedésére maga a bérlő is jogosult (albérlet). Amennyiben nem a tulajdonos a bérbeadó, a bérleti (albérleti) jog terjedelme a használó jogának terjedelméhez igazodik. Az új szabályozás a bérleti szerződés szabályai mellett csupán a lakásbérlet néhány alapvető magánjogi szabályát rögzíti. Nem tartalmaz a Ptk. külön szabályozást a helyiségbérletre, és az önkormányzati és állami lakások bérbeadására. A helyiségbérlet a polgárjogi jogviszonyok szabályozása szempontjából nem hordoz olyan sajátosságokat, amelyek a külön szabályozást szükségessé tennék, ebben a körben a szerződési szabadság általános korlátai elegendőek a felek érdekei kiegyensúlyozott védelmét biztosítani. Az önkormányzati és az állami lakások bérlete magánjogi szempontból nem hordoz sajátosságokat, ezért a sajátos szabályok megállapítása nem a Ptk.-ban, hanem külön törvényben indokolt. Amíg a bérlet és a lakásbérlet a dolog és a jog használatára, addig a haszonbérlet ezen túlmenően a hasznok szedésére is feljogosít.

Megjegyzés

Az ingatlanok időben osztott használati joga világszerte ismert, elsősorban a szabadidő eltöltését szolgáló megoldás, amellyel a jogot szerző hosszútávra kapja meg a lehetőséget, és jogot arra, hogy meghatározott ingatlant, vagy annak egy részét az év meghatározott időszakában használja. A szerződés jellemzője a tartós jogviszonnyal járó kötöttség, az ingatlanok szerződéskötés előtt megismerésének korlátozott lehetősége, a szerződést kötő személy információ hiányos helyzete, és egyes, sokszor jelentős összegű költségek és díjak megelőlegezésének a kötelezettsége. E szerződéseket jellemzően fogyasztók kötik, amely indokolttá teszi fogyasztóvédelmi szempontból korlátok megfogalmazását. A szálláshelyek időben megosztott használati jogára, a hosszútávra szóló üdülési termékekre, ezek viszontértékesítésére, és cseréjére vonatkozó szerződések egyes szempontjai tekintetében a fogyasztók védelméről szóló Ld. [2008/122/Ek. irányelvből] is ez következik.

Olvasmány

Ajánlott irodalom: [A timesharing szerződések. In. Szikora Veronika (szerk.: Magyar fogyasztóvédelmi magánjog-európai kitekintéssel. Debrecen, 2010.FOME,137-148. old.]

Az ingatlanok időben osztott használatára vonatkozó szerződések szabályozása a jogharmonizációs kötelezettségre tekintettel kötött tartalmú és jellegű olyan specifikus megoldást követel, amelynek természete nem egyeztethető össze a Ptk.-val szemben támasztott elvárásokkal, ezért ezt külön jogszabályban kell megvalósítani. (Lásd a Szállás időben megosztott használati jogára, a hosszútávra szóló üdülési termékekre vonatkozó szerződésekről, valamint a tartós szálláshasználati szolgáltatási tevékenységről szóló 141/2011. (VII.21.) Korm.sz. rendelet)

13.1. A bérleti szerződés általános szabályai

13.1.1. A bérleti szerződés fogalma

6:331. § [Bérleti szerződés]
(1) Bérleti szerződés alapján a bérbeadó meghatározott dolog időleges használatának átengedésére, a bérlő a dolog átvételére és bérleti díj fizetésére köteles.
(2) A jogok időleges gyakorlásának más személy részére ellenérték fejében történő átengedésére a dologbérlet szabályait kell megfelelően alkalmazni.

A törvény nem változtat a bérleti szerződés alapvető struktúráján, egyértelművé teszi azonban, hogy a jogok időleges gyakorlásának átengedésére (pl. a haszonélvező birtoklás, használat, hasznok szedési jogának átengedésére [Ld. [vö.5:148.§.] a dologbérlet szabályait kell megfelelően alkalmazni.

A szerződés nincs alakisághoz kötve, írásban, szóban és ráutaló magatartással is létrejöhet [Ld. [6:4.§ (2) bekezdés]. A szerződés tartalmát a felek [Ld. a Ptk. [6:59.§.(2)] bekezdésének keretei között, szabadon állapíthatják meg. A bérbeadó fő kötelezettsége, hogy a dolgot a bérlő használatába adja, vagyis a dolog birtoklási és használati jogát részére biztosítja, továbbá a bérleti jogviszony fennállásának egész tartalma alatt a használatot tűrje. Ebből következik, hogy a bérlő [Ld. a Ptk. [5:5.§ (3)] bekezdése alapján a bérbeadóval szemben is birtokvédelmet igényelhet, ha őt a bérbeadó a bérelt dolog birtokától jogalap nélkül megfosztja, vagy a birtoklásában zavarja. A bérlő mellett a bérbeadó is felléphet a birtoksértővel szemben, ha a birtokháborítás kívülálló harmadik személy részéről történik, míg a bérlő szerződés, vagy rendeltetésellenes használata esetén (6:333.§.(3)-(4) bekezdésében foglalt jogokat érvényesítheti.

Az új szabályozás abban tér el a korábbi Ptk. rendelkezéseitől, hogy azt is tartalmazza, a dolog bérlet szabályait kell alkalmazni, a jogok gyakorlásának időleges, visszterhes átengedésére is. A bérlő főkötelezettsége a bérelt dolog átvétele, és a használat fejében a bérleti díj megfizetése. A bérleti díj fizetésének szabályairól a (6:336.§.) rendelkezik.

13.1.2. A bérbeadó szavatossága

6:332. § [A bérbeadó szavatossága]
(1) A bérbeadó szavatol azért, hogy a bérelt dolog a bérlet egész tartama alatt szerződésszerű használatra alkalmas, és megfelel a szerződés előírásainak. Erre a szavatosságra a hibás teljesítés miatti szavatosság szabályait azzal az eltéréssel kell alkalmazni, hogy a bérlőt az elállás helyett a felmondás joga illeti meg, kicserélést pedig nem követelhet.
(2) A bérbeadó szavatol azért, hogy harmadik személynek nincs a bérelt dologra vonatkozóan olyan joga, amely a bérlőt a használatban korlátozza vagy megakadályozza. Erre a kötelezettségre a jogszavatosság szabályait azzal az eltéréssel kell alkalmazni, hogy a bérlő elállás helyett a szerződést felmondhatja.
(3) Ha a bérelt dolog lakás vagy emberi tartózkodás céljára szolgáló más helyiség, és az olyan állapotban van, hogy használata az egészséget veszélyezteti, a bérlő a szerződést felmondhatja akkor is, ha erről a tényről a szerződés megkötésekor vagy a dolog birtokbavételének időpontjában tudott vagy tudnia kellett. Erről a jogról a bérlő érvényesen nem mondhat le.

Az új szabályozás változatlan tartalommal tartja fenn a Ptk. bérbeadó szavatosságát rögzítő rendelkezéseit. A bérbeadó szavatosságának legfőbb specialitása, hogy az nemcsak az átadás időpontjára, hanem a szerződés egész tartamára kiterjed, ebből következően lényeges eltérés a szavatosság általános szabályaihoz képest, hogy a bérbeadó nem csupán a dolognak az átadásakor már meglévő hibáért tartozik szavatossággal, hanem a bérlet időtartama alatt bekövetkezett hibákért is.

Az (1) bekezdés a bérbeadó kellékszavatossági, a (2) bekezdés a jogszavatossági felelősségét szabályozza, míg új rendelkezésként a (3) bekezdés az emberi egészség védelme érdekében tartalmaz új kógens szabályokat. A bérbeadó – külön kikötés nélkül – nem szavatol azért, ha a használatot olyan, neki fel nem róható körülmények befolyásolják, amelyek nem a bérelt dolog tulajdonságai, pl., ha a bérlőt hatósági intézkedés akadályozza a bérlemény használatában (pl. étteremben).

Megjegyzés

A bérleményben folytatandó tevékenység gyakorlásához szükséges feltételek biztosítása külön kikötés nélkül nem tartozik a bérbeadó szavatossági kötelezettségei közé, ezért a bérlő erre hivatkozással nem mentesül bérleti díjfizetési kötelezettsége alól. [EBH 2008.1869.]

A bérbeadó kellékszavatossági felelősségére a hibás teljesítés miatti szavatosság szabályait (ld. [6:159-6:167§§.]) kell alkalmazni azzal – a kötelem használati jellegéből eredő – eltéréssel, hogy elállás helyett a szerződést a jövőre nézve (ex .nunc hatállyal) megszüntető felmondásnak van helye, kicserélést pedig a bérlő nem követelhet,

A bérbeadó mentesül a szavatossági felelősség alól, ha a dolog hiányosságát a bérlő a szerződéskötéskor ismerte, ennek ellenére a dolgot jogfenntartás nélkül használatba vette, és azonnali hatályú felmondási jogával sem élt. Erre a hibára a bérlő utóbb a bérleti díj megfizetése iránti perben kifogásként sem hivatkozhat.(ld. [BH 1996.640.])

A jogszavatosság keretében a bérbeadó azért felel, hogy a bérlet tárgyára nézve harmadik személynek sem a bérlet keletkezésekor, sem annak tartalma alatt nem áll fenn, illetőleg nem keletkezik olyan joga, amely a bérlőt a dolog használatában akadályozza, vagy korlátozza. A felelősség fennállása esetén a bérlő [Ld. a Ptk. [6:175-6:176.§§.] meghatározott jogokat érvényesítheti a bérbeadóval szemben. (Az elállást ebben a körben is a felmondás joga helyettesíti.)

Az új rendelkezés értelmében, ha a lakás, vagy emberi tartózkodás céljára szolgáló más helyiség olyan állapotban van, hogy használata az egészséget veszélyezteti, biztosítja a bérlő részére a felmondásának a lehetőségét. Abban az esetben is, ha a hibát a szerződés megkötésekor ismerte, vagy a teljesítést a hibáról tudva jogfenntartás nélkül elfogadta. Ez a szabályozás az emberi egészség védelméhez fűződő kiemelt érdekre tekintettel arra kívánja ösztönözni a lakások és emberi tartózkodás céljára szolgáló más helyiségek bérbeadóit, hogy különös gondot fordítsanak arra, hogy az ilyen bérlemény használata egészségkárosodás kockázatát ne hordozza. A szabályozás elhelyezéséből következik,hogy a rendelkezés nem kizárólag a lakásbérleti szerződések körében alkalmazandó, hanem bármely bérleti jogviszony esetén, amelynek tárgya emberi tartózkodás céljára szolgáló bérleti helyiség bérbeadása.

13.1.3. A dolog használata

6:333. § [A dolog használata]
(1) A bérlő a dolgot rendeltetésének és a szerződésnek megfelelően használhatja.
(2) A bérbeadó a bérlő szükségtelen háborítása nélkül jogosult ellenőrizni a használatot.
(3) Ha a bérlő a bérbeadó felhívása ellenére folytatja a nem rendeltetésszerű vagy a szerződésnek egyébként nem megfelelő használatot, a bérbeadó felmondhatja a szerződést.
(4) Ha a bérlő a dolgot jogosulatlanul alakította át, a bérbeadó felhívására köteles az eredeti állapotot helyreállítani.

Érdemét tekintve a szabályozás változtatás nélkül tartja fenn a régi Ptk. dolog használatára vonatkozó rendelkezéseit. Elhagyja azonban a kártérítésre vonatkozó, egyéb szabályaiból következő fordulatokat Ptk. 425.§ (1) bekezdés, a használat módjának rendezése elsősorban a felek közötti szerződésre tartozó kérdés. A használat jellegét elsősorban az a cél határozza meg, amelyre a szerződést megkötötték. Amennyiben a bérlő ettől eltér, szerződésszegést követ el. A bérlő egyébként sem használhatja a dolgot, annak gazdasági rendeltetésével ellentétesen, pl. a bérelt személygépkocsival fuvarozást nem végezhet. A bérlő a szerződés, illetőleg rendeltetésellenes használattal egyrészt felmondásra (a régi Ptk. azonnali hatályú felmondásra) ad lehetőséget a bérbeadónak, másrészt a szerződésszegéssel okozott kárfelelősség szabályai szerint (ld. [6:142-6:145.§§.]) kártérítéssel is tartozik.

A bérbeadó a bérlő szükségtelen háborítása nélkül jogosult ellenőrizni a használatot. Az ellenőrzésnek időpontja, mind módja, illetőleg gyakorisága tekintetében a bérlő szükségtelen háborítása nélkül kell történnie. A szerződésellenes, vagy rendeltetésellenes használat esetén a bérbeadónak a felmondást megelőzően fel kell szólítania a bérlőt a szerződés-, vagy rendeltetésellenes használat megszüntetésére, és ennek eredménytelen eltelte esetén gyakorolhatja a felmondási jogot, kivéve, ha a dolgot fenyegető veszély olyan súlyos, hogy a bérlet fenntartása a bérbeadótól semmiképpen nem várható el. Mivel az ellenőrzés a bérbeadónak nem kötelezettsége, hanem joga, az általános szabályok szerint érvényesítheti a szerződésszegésből eredő kárát annak ellenére, hogy esetleg a felmondási jogával nem élt, vagy nem kérte a szerződés-, vagy rendeltetésellenes használat abbahagyását.

A bérbeadó elemi érdeke, hogy a dolgot a bérleti jogviszony megszűnésekor olyan állapotban kapja vissza, amilyen a bérlet létrejöttekor volt. A dolog átalakításához, állagának megváltoztatásához ezért a bérbeadó hozzájárulása szükséges. Bizonyos munkálatok elvégzéséhez a bérbeadó hozzájárulásán felül hatósági engedélyt is be kell szerezni. Ha a bérlő az említett hozzájárulás, vagy engedély hiányában jogosulatlanul végzett munkálatokat a bérlet tárgyán, a bérbeadó kívánságára köteles az eredeti állapotot helyreállítani a saját költségén.

Megjegyzés

Jogeset: A jogosulatlan átalakítás önmagában felmondásra nem ad alapot, de a bérbeadó az eredeti állapot helyreállítást követelheti. [BH 1993.49.]

13.1.4. A használat átengedése harmadik személy részére

6:334. § [A használat átengedése harmadik személy részére]
(1) A bérelt dolgot a bérlő a bérbeadó hozzájárulásával jogosult albérletbe vagy harmadik személy használatába adni.
(2) Ha a bérlő a dolgot a bérbeadó hozzájárulásával adta albérletbe vagy más használatába, az albérlő és a használó magatartásáért úgy felel, mintha a dolgot maga használta volna.
(3) Ha a bérlő a dolgot a bérbeadó hozzájárulása nélkül adja albérletbe vagy engedi át másnak használatra, azokért a károkért is felel, amelyek e nélkül nem következtek volna be.

A szabályozás annyiban tér el a korábbi Ptk. rendelkezéseitől, hogy az ingatlan és a lakás bérlete esetén is a bérbeadó hozzájárulása szükséges az albérletbe, használatba adáshoz. A bérbeadó számára ugyanis nem közömbös az, hogy a dolgot ki használja, a bérlő, akivel a szerződést megkötötte, vagy egy más személy, akinél a dolog esetleg kevésbé van biztonságban, jobban van igénybe véve, nagyobb a károsodás veszélye, stb.

A bérleti szerződés alanyaiban nem jelent változást, ha a bérlő a bérbeadó engedélyével, más személy használatába adja a dolgot. Ezért a használó magatartásáért jogszerű átengedés esetén, mint a saját magatartásáért felel. Ha viszont a harmadik személy használatba adás jogosulatlan volt, minden olyan kárért felel, amely a használatba adás nélkül nem merült volna fel, azaz felelhet adott esetben a vis maiorért is.

A használat harmadik személy részére való átengedéséhez adott bérbeadói hozzájárulás egyoldalú, írásbeli alakszerűséghez nem kötött nyilatkozat.

Megjegyzés

Jogeset: Az albérleti szerződés hatályosulásához szükséges bérbeadói nyilatkozat jogszabály által megkívánt jognyilatkozat. Ez nem szerződéses nyilatkozat, mert a bérbeadó – még ha tulajdoni jogosítványát gyakorolja is – nem válik a jóváhagyni kért szerződés alanyává. [BH 2012.219])

13.1.5. A költségviselés

6:335. § [Költségviselés]
(1) A dolog fenntartásával járó kisebb költségeket a bérlő, a többi költséget és a dologgal kapcsolatos terheket a bérbeadó viseli.
(2) A bérlő köteles a bérbeadót értesíteni, ha a dolgot károsodás veszélye fenyegeti vagy a bérbeadót terhelő munkálatok elvégzésének szükségessége merül fel.
(3) A bérbeadó jogosult arra, hogy az őt terhelő munkákat elvégezze, és a dolgot fenyegető károk elhárításához szükséges intézkedéseket megtegye.
(4) A bérlő a bérbeadót terhelő munkálatokat a bérbeadó helyett és költségére elvégezheti, ha azokat a bérbeadó nem végzi el.

A bérbeadó a bérlet egész időtartalma alatt köteles gondoskodni arról, hogy a dolog a rendeltetésszerű használatra alkalmas legyen. Ezért a törvény a dolog fenntartásával járó költségeket (beleértve a rendkívüli felújítás és javítás költségeit, valamint a szükséges kiadásokat), továbbá a dologgal kapcsolatos terheket, a bérbeadóra hárítja. Ez alól csak azok a kisebb költségek jelentenek kivételt, amelyek a dolog rendeltetésszerű használatával együtt járnak (pl. a lakás berendezéseinek, burkolatainak karbantartása, stb.).

A törvény a kármegelőzési és kárenyhítési kötelezettség érdekében a bérlő kötelességévé teszi a bérbeadó értesítését, ha a dolgot károsodás veszélye fenyegeti, vagy a bérbeadót terhelő munkálatok elvégzésének szükségessége merült fel. Az általános szabályokból eredően értelemszerűen az értesítés elmulasztásából eredő károkért is a bérlő felelősséggel tartozik. Ezért az új szabályozás a Ptk. 427.§ (2) bekezdés második mondatában az értesítés elmulasztásából eredő károk megtérítésére vonatkozó rendelkezést mellőzte.

Az értesítési kötelezettségen felül a dolgon szükségessé váló javítások elvégzését, vagy a károk elhárításához szükséges intézkedések megtételét is lehetővé kell tennie, a bérlőnek még azon az áron is, hogy a dolgot esetlegesen átmenetileg nem használhatja. Arról, hogy a használatból való kiesés ne jelentsen számára szükségtelen hátrányt, a (6:336.§.(2) bekezdésének) szabálya gondoskodik. Ha a bérlő a bérbeadót a szükséges munkálatok elvégzésében megakadályozza, ez szerződésszegő magatartásnak minősül, és ha ezáltal a dolog állaga is veszélybe kerül, a kártérítésen felül a bérbeadó a felmondási jogát is gyakorolhatja.

Az új szabályozás arra jogosítja fel a bérlőt, hogy a bérbeadót terhelő munkálatokat a bérbeadó helyett és költségére elvégezze akkor, ha azokat a bérbeadó nem végzi el. Olyan esetekben, amikor a bérbeadót terhelő javítási munkák elvégzésére sürgősen lenne szükség, és a késedelem kárt okozna, a bérlő jogosult az ilyen munkák azonnali elvégzésére a bérbeadó egyidejű értesítése mellett. Ezekben az esetekben jogállására a megbízás nélküli ügyvitel szabályai, itt [Ld. [6:583-6:586.§§.] változatlanul alkalmazhatóak. A bérlő költekezése tehát ilyen esetben akkor térül meg, ha a költekezés indokolt, helyénvaló volt, és a bérbeadó feltehető érdekével és akaratával összhangban állott [Ld. [6:584.§].

A szabályozás tehát nem tesz különbséget a szükséges és az egyéb költségek megtérítése között, arról rendelkezik, hogy a bérbeadót terhelő munkálatokat a bérlő a bérbeadó helyett (ha nem végezte el) és költségére elvégezheti.

13.1.6. A bérleti díj

6:336. § [A bérleti díj]
(1) A bérlő a bérleti díjat havonta előre köteles megfizetni. Ha a bérleti szerződés egy hónapnál rövidebb időre jön létre, a bérleti díj a szerződés megkötésekor esedékes.
(2) Arra az időre, amely alatt a bérlő a dolgot a saját érdekkörén kívül felmerült okból nem használhatja, bérleti díj nem jár.
(3) A bérleti díj vagy a bérlőt terhelő költségek és terhek megfizetésének elmulasztása esetén a bérbeadó jogosult a szerződést felmondani, ha a bérlőt megfelelő határidő tűzésével és a következményekre való figyelmeztetéssel a fizetésre felszólította, és a bérlő e határidő elteltéig sem fizetett.

A bérlő főkötelezettsége a bérleti díj megfizetése. Annak érdekében, hogy megkönnyítse az új szabályozás a felek szerződéskötését, a korábbi időszakonként előre fordulat helyett, a havonta előre rendeli a bérleti díjat megfizetni. A változtatás indoka, hogy a Ptk. rendelkezése így tud valóban modellszabályként működni, amelyek a felek eltérő megállapodása hiányában a szerződés részévé vállnak. Ha tehát a felek a díjfizetés gyakoriságában nem állapodtak meg, akkor a Ptk. szabálya alapján a fizetendő díj havi bérleti díj. Tekintettel arra, hogy számos típusú bérleti szerződés egy hónapnál rövidebb időre jön létre, a Ptk. e szerződések tekintetében azt írja elő, hogy a díj egy összegben a szerződés megkötésekor esedékes.

A korábbi bér helyett a mai szóhasználattal inkább összhangban bérleti díj kifejezést használja. A bérbeadó kellékszavatosságából következik, hogy arra az időre, amíg a bérlő az érdekkörén kívül álló okból nem használhatja a bérleményt, a bérleti díj a bérbeadót nem illeti meg (6:336.§ (2) bekezdés).

A felmondás joga a bérbeadót nemcsak a bérleti díj, hanem a bérlőt terhelő költségek és terhek nem fizetése esetén is megilleti. (6:336.§ (3) bekezdés). A szabályozás, tehát a szerződés felmondását teszi lehetővé, amely jogát azonban csak akkor gyakorolhatja, ha a bérlőt a hátralék megfizetésére megfelelő határidő tűzésével, és a következményekre való figyelmeztetéssel felszólítja, és a bérlő e határidő elteltéig sem fizet. A felszólításhoz írásbeli kötelezettséget a szabályozás nem ír elő, annak megtörténtét a bérbeadónak kell bizonyítania, ezért az ő érdekkörében áll, hogy ezt oly formában tegye meg, amely a későbbi jogvita esetén bizonyítható.

Megjegyzés

A lakbérfizetés elmulasztására alapított felmondást megelőző felszólításból a követelés jogcímének és összegének is ki kell tűnnie. [EBH 2008.1870.]

Jogeset: A felszólítás akkor tekinthető közöltnek, ha az érdekelt fél tudomására jut, vagy azért nem jut a tudomására, mert a felszólító irat átvétele az érdekelt fél hibája miatt hiúsult meg. [BH 2010.41.]

Ld. [A bérleti díj nem fizetése esetén felmondás híján a bérbeadó nem akadályozhatja meg a bérlet tárgyának használatát, legfeljebb zálogjogát [6:337.§] gyakorolhatja. Amennyiben azonban a zálogjoggal terhelt ingóságok elszállítása másként nem akadályozható meg, a bérbeadó a bérbe adott helyiséget lezárhatja. [BDT 2008.1838.]

Jogeset: A bérleti jog megszűnésével megszűnik a bérlő bérfizetési kötelezettsége is, abban az esetben viszont, ha megszűnéskor a dolgot nem bocsátja a bérbeadó rendelkezésére, a jogcím nélküli használat fejében használati díjat köteles fizetni. Használati díj jár akkor is, ha a bérlő a dolgot érvénytelen bérleti szerződés alapján használta. [BH 1987.364.]A használati díj általában a bérrel megegyező összeg, lakás és helyiség jogcím nélküli használatának kezdetétől számított két hónap elteltével azonban az Ltv. 20.§ /2/ bekezdése értelmében az összeg emelhető.

13.1.7. A törvényes zálogjog

6:337. § [Törvényes zálogjog]
(1) Ingatlan bérbeadóját zálogjog illeti a bérleti díj és a költségek erejéig a bérlőnek a bérlemény területén levő vagyontárgyain.
(2) A bérbeadó mindaddig, amíg zálogjoga fennáll, megakadályozhatja a zálogjoggal terhelt vagyontárgyak elszállítását.
(3) Ha a bérlő kifogásolja a zálogjog fennállását, terjedelmét vagy azt, hogy a bérbeadó a követelésére teljes fedezetet nyújtó vagyontárgyakon felül más vagyontárgyak elszállítását is megakadályozta, a bérbeadó nyolc napon belül köteles zálogjogát bírósági úton érvényesíteni. Ha ezt elmulasztja, zálogjoga megszűnik.
(4) Ha a bérlő a zálogjoggal terhelt dolgot a bérbeadó engedélye nélkül elszállítja, és más megfelelő biztosítékot nem nyújt, a bérbeadó követelheti a dolognak a bérlő költségén való visszaszállítását. A dolog visszaszállításával a zálogjog feléled.

A szabályozás változatlan tartalommal tartja fenn az ingatlan bérbeadóját megillető törvényes zálogjog szabályait. A bérbeadó zálogjoga kézi zálogjog, összhangban azzal, hogy a Ptk. által szabályozott valamennyi törvényes zálogjog kézi zálogjog. Ennek megfelelően a zálogjog létrejöttéhez az szükséges, hogy a dolog a bérbeadó birtokába kerüljön. [Ld. [5:88.§] A bérbeadót a törvényes zálogjog nem a hátralékos bér, és járuléka, hanem a bérleti díj és költségek erejéig illeti meg a bérlőnek a bérlemény területén lévő vagyontárgyain.

A bérleménybe bevitt dolgok tekintetében a bérbeadót is birtokosnak kell tekinteni. A bérbeadó birtokosi helyzetét támasztja alá az a szabály is, amely szerint megakadályozhatja a dolog elvitelét, ez a szabály nem tudna érvényesülni, ha az ingatlanba bevitt dolgok nem kerülnének a bérbeadó hatalma alá. (6:337.§ (2) bekezdés). A Ptk. tehát a bérbeadót a bérleménybe bevitt dolgok tekintetében birtokosnak tekinti, így a dolgokon kézi zálogjog keletkezik, még ha e birtok, és így a kézi zálogjog adott esetben csupán korlátozottan érvényesül.

A zálogjog szabályai szerint a kézi zálogjog megszűnik, ha a kézi zálogjog jogosultja elveszíti a zálogtárgy birtokát, kivéve, ha késedelem nélkül birtokvédelmi eljárást, vagy birtokpert indít [Ld. [5:142.(1) bekezdés]. Ha a bérlő a zálogjoggal terhelt dolgot a bérbeadó engedélye nélkül elszállítja, és más megfelelő biztosítékot nem nyújt, a bérbeadó követelheti a dolognak a bérlő költségén való visszaszállítását. (6:337.§ (4) bekezdés). Ebben az esetben a zálogjogi szabályok alapján a zálogjog nem szűnik meg. A Ptk. az egyértelműség kedvéért kifejezetten rögzíti, hogy a dolog visszaszállításával a zálogjog feléled.

A bérlő érdekeit védi, hogy amennyiben írásban kifogásolja a zálogjog fennállását, terjedelmét, vagy azt, hogy a bérbeadó a követelésére teljes fedezetet nyújtó vagyontárgyakon felül más vagyontárgyak elszállítását is megakadályozta, a bérbeadó 8 napon belül köteles zálogjogát bírósági úton érvényesíteni, egyébként a zálogjoga megszűnik. A szabályozás egyébként mindenütt az ingatlan bérbeadójáról rendelkezik, és nem említi külön a lakás bérbeadóját és albérletbe adóját.

13.1.8. A határozott idejű bérleti szerződésmegszűnése és a dolog elpusztulása

6:338. § [A határozott idejű bérlet megszűnése és a dolog elpusztulása]
(1) Ha a határozott időre kötött bérleti szerződésben megállapított idő eltelte után a bérlő a dolgot tovább használja, és ez ellen a bérbeadó a szerződésben megállapított idő elteltétől számított tizenöt napos jogvesztő határidőn belül nem tiltakozik, a határozott időre kötött szerződés határozatlan időtartamúvá alakul át.
(2) Megszűnik a szerződés, ha a dolog elpusztul.

Az új Ptk. nem veszi át a Ptk. 430.§ (1) bekezdését, amely kimondta, hogy a szerződésben megállapított idő elteltével, vagy a szerződésben meghatározott körülmények bekövetkeztével a bérlet megszűnik. E rendelkezés elhagyását az indokolta, hogy a kötelmek közös szabályai között a Ptk. rögzíti már a kötelem megszüntető jogkövetkezményeket [Ld. [6:3.§], így annak megismétlése szükségtelen. A korábbi szabályozással összhangban mondja ki a Ptk., hogy a dolog elpusztulása a bérleti jogviszony megszűnését eredményezi, függetlenül attól, hogy a bérlet határozott, vagy határozatlan időtartamra jött létre (6:338.§ (2) bekezdés).

A határozott időre, vagy bontó feltétellel kötött bérlet a megállapított idő elteltével, vagy a szerződésben meghatározott körülmények bekövetkeztével megszűnik [Ld. [vö. 6:116.§. (2)-(3) bekezdés]. Ha azonban a bérlő a szerződés lejártát követően a dolgot nem adja vissza a bérbeadónak, hanem azt tovább használja, és az ellen a bérbeadó 15 napon belül nem tiltakozik, a bérlet határozatlan idejűvé alakul, és a továbbiakban csak közös megegyezéssel vagy felmondással lehet megszűntetni. A 15 napos határidő jogvesztő jellegű.

Megjegyzés

Jogeset. A határozott idő eltelte után a bérleti szerződés megszűnése miatt a bérlő – a felek megállapodása vagy jogszabály eltérő rendelkezése hiányában – pénzbeli térítésre nem tarthat igényt, a jogalap nélküli gazdagodás szabályai szerint sem .[BH.1994.594.]

Jogeset: A bérbe adott dolog jogi értelemben nemcsak annak teljes fizikai megsemmisülése esetén tekinthető elpusztultnak, hanem akkor is, ha olyan jelentős mértékben károsodik, hogy már csak a szokásos karbantartás és felújítás körét lényegesen meghaladó munkával állítható helyre. Az ilyen mértékű károsodás jogi értelemben kimeríti a dolog elpusztulásának fogalmát, és ezért kiváltja a bérleti jogviszony megszűnésének a jogkövetkezményét. [BDT 2004.984.]

Lásd: 35/2010. (III. 31.) AB határozat.

következő oldal