Negyedik rész: Az ingatlan-nyilvántartás

X. cím: Az ingatlan-nyilvántartás és annak elvei

5:165. § [Az ingatlan-nyilvántartás]

Az ingatlan-nyilvántartás az ingatlanokra vonatkozó jogok, valamint jogi szempontból jelentős tények nyilvános és közhiteles nyilvántartása. Az ingatlan-nyilvántartás tartalmazza az ingatlanoknak és az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett személyeknek a jogszabályban meghatározott adatait.

Az ingatlanhoz fűződő jogok megszerzése, átszállása kapcsán a magyar jogban egyfajta vegyes rendszer alakult ki, hiszen fő szabályként a konstitutív hatály érvényesül, azaz a jogszerzés az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéssel valósul meg, ugyanakkor ettől függetlenül, ex lege is létrejöhet (pl. özvegyi jog, elbirtoklás). A nyilvántartás alapja a reálfólió, vagyis a tulajdonjog vagy egyéb jog tárgya, tehát maga az ingatlan. Miután az ingatlanokra vonatkozó dologi jogi rendelkezéseket az anyagi jogi kódex tartalmazza, ezért merült fel jogos igényként (egyben visszatérve a korábbi magánjogi megoldáshoz) az ingatlan-nyilvántartás eddig is meglévő elveinek, valamint a nyilvántartott jogok keletkezése, változása és megszűnése legfontosabb anyagi jogi szabályainak az új Ptk.-ba való beemelése. Bevezetésül az ingatlan-nyilvántartás tartalmi megközelítésű – explicite az Inytv.-ben sem írt, de az elveiből és tartalmából levezethető – fogalmi meghatározása szolgál, mely az ingatlanokra vonatkozó jogok, jogilag jelentős tények és a bejegyzett jogosultak nyilvántartott adatainak egységét és közhitelességét hangsúlyozza. Az eljárási kérdések és a Ptk.-n túlmutató egyéb részletszabályok továbbra is az Inytv. szabályozási körébe tartoznak, melynek a Ptk.-val összefüggő módosítása elsősorban a 2013. évi CCIV. törvénnyel, másodsorban a 2013. évi CCL. törvénnyel megtörtént.

„Az Osztrák Polgári Törvénykönyvet (Optk.) 1853. május 1. napján vezették be hazánkban, telekkönyvi szabályait az Országbírói Értekezlet az Ideiglenes Törvénykezési Szabályokban hatályában fenntartotta. A telekkönyvi rendtartást hosszú ideig az 1855. évi december 15-i igazságügyi miniszteri rendelet tartalmazta, majd a régi Ptk. 116.§-a rendelkezett szűkszavúan az ingatlan-nyilvántartásról. A telekkönyv szabályait az 54/1960.(XI.27.) Korm. rendelet állapította meg, míg az eljárási kérdéseket a 118/1960.(I.K. 23-24.) IM utasítás tartalmazta. Az egységes ingatlan-nyilvántartást rendező 1972. évi 31. számú törvényerejű rendeletet 2001. január 1. napjától a több módosítást megért 1997.évi CXLI. törvény váltotta fel, a végrehajtására kiadott 109/1999.(XII.29.) FVM rendelettel.

A telekkönyv – részben anyagi, részben eljárásjogi – alapelveit már az 1855. évi rendelet is tartalmazta (pl. bejegyzés, nyilvánosság, különlegesség, jogosság elve).”

Az új Ptk. kodifikációja során három lényeges elvárás fogalmazódott meg, melyeket a törvényi szabályozás is nagyrészt tükröz:

a) A közhitelesség (ezzel együtt a konstitutív hatály) erősítése, melynek célja az ingatlan-nyilvántartás gyors, megbízható működésének biztosítása, amivel összefügg a jóhiszemű jogszerzők védelmének biztosítása is;

b) az ingatlanokra vonatkozó anyagi jogi szabályok integrálása, azzal, hogy az eljárásjogi rendelkezések külön törvényre tartoznak, amint a földkataszteri nyilvántartás és az egységes ingatlan-nyilvántartási adatbank is;

c) az ingatlan-nyilvántartás közvetlen bírói felügyelet alá helyezése, felmelegítve egyúttal az ezzel kapcsolatos korábbi polémiákat.

Az új Ptk. Ötödik könyv Negyedik rész X. címében felsorolt elvek általános szabályait követően az azokhoz fűződő részletszabályok kifejtése elvenként külön címben történik, bár a bejegyzési elvhez tartozó rendelkezések – e szerkezeti koncepciótól eltérően – a rangsor elvéhez kapcsolódó előírásokkal azonos címben szerepelnek (vélhetőleg a tartalmi összefüggésük okán).

Külön cím szól az ingatlan-nyilvántartás helyesbítéséről, valamint a törlési és kiigazítási keresetről. A Ptk. a helyesbítés módjaként a bejegyzés, feljegyzés törlését, valamint az ingatlan-nyilvántartás tartalmának kiigazítását nevesíti. A korábbi rendelkezések a kiigazítási per megindítását akkor tették lehetővé, ha a téves bejegyzés a földhivatali eljárásban nem volt orvosolható, illetőleg azt eredménytelenül kísérelték meg, mivel a kiigazítási kereset alapját az ingatlanügyi hatóság bejegyzés során vétett hibája képezte. Ezáltal a kiigazítási kereset az Inytv.54.§-ában írt adminisztratív jellegű hibák kijavításához képest anyagi jogi többletet is hordozott. Az új Ptk. viszont nem egyértelmű a törlés, kiigazítás és kijavítás egymáshoz való viszonyát illetően, melyet az is mutat, hogy az ingatlan-nyilvántartás jogvédelmi hatásáról szóló rendelkezés csupán a törlési keresetre korlátozódik. Ezzel összefüggésben fennmaradt az Alkotmánybíróság által is megerősített 3 éves határidő a közvetett szerző elleni törlési per megindítására.[?] Mindezek okán kritikaként fogalmazódott meg, hogy a szabályozás nehezen érthető, túlbonyolított (különösképp a jóhiszemű jogszerzővel kapcsolatos rendelkezéseket illetően), s abból hiányzik a törlési perekkel kapcsolatos problémák tisztázása, továbbá hiányoznak az érvénytelenségi és a törlési per összefüggései is.

Viták tárgyát képezte az ingatlan-nyilvántartás közvetlen bírói felügyelet alá helyezése is, arra hivatkozással, hogy az ingatlan-nyilvántartási ügyek nem tekinthetőek igazságszolgáltatási jellegűeknek, mivel nincs jogvita, nincs jogsérelem, továbbá ellenérdekű fél sem, ezen kívül nincs tárgyalás és nincs mérlegelés a döntésben. Ezen álláspont képviselőinek érvei szerint az ingatlan-nyilvántartási ügyek nem tartoznak a szorosan vett bírói teendők körébe, melyet alátámaszt az Európa Tanács Miniszteri Bizottságának „A bíróságok túlterheltségének megelőzésére és csökkentésére vonatkozó egyes intézkedésekről” szóló R(86) 12. számú ajánlásának függeléke, melynek értelmében a telekkönyvezés nem bírói feladat, ezek elvonásával az egyes államok bírái tehermentesíthetőek. Az ezzel ellentétes vélemény a bírói függetlenségben megnyilvánuló garanciát és azt helyezi előtérbe, hogy az ingatlan-nyilvántartásnak a földhivatali igazgatásba történt beolvasztása alapvetően téves volt, mellyel összefüggésben a felmerült problémákra az 1997. évi CXLI. tv. sem hozott megoldást.

Esetjog: [?]

Megjegyzés

Általános elvárás az ingatlan-nyilvántartás fokozott szerepvállalása az érdekelt felek jogai és a közérdek védelme érdekében, ami hozzájárulhat a közhitelesség erősítéséhez. Ennek eszközeként merült fel a bírói kontroll helyreállításának igénye. A felmerült lehetséges megoldások:

a)Az ingatlan-nyilvántartási jogok és tények bejegyzése, módosítása a helyi bíróság hatáskörébe tartozna, míg a tulajdoni lap I. részén lévő adatok (pl. területnagyság, AK érték stb.) bejegyzése és megváltoztatása az ingatlanügyi hatóság hatáskörében maradna a számítógépes adatbázis egységben tartásával. E megoldás fokozatosan végrehajtható szervezeti átalakítással járna.

b)Az ingatlan-nyilvántartási hatóság bizonyos részlegei leválasztva országos hálózatú közigazgatási szervek maradnának, határozataik ellen bírósági jogorvoslattal lehetne élni, amit a bíróság különös nemperes eljárásban bírálna el. Ugyanakkor e közigazgatási szervek közvetlenül kapcsolódnának a szakmai felügyeletüket ellátó központi igazságügyi szervhez ( KIM-hez vagy OBH-hoz).

A szervezeti átalakításokat és ennek vonzataként a nem kevés anyagi ráfordítást megkövetelő fenti igényeket az új Ptk. úgy tűnik nem akceptálta.

Az Inytv.-hez képest a kérelemhez kötöttség alapelvi szintű rögzítése ugyan a Ptk.-ból kimaradt, ennek ellenére a bejegyzések/feljegyzések iránti kérelmek kapcsán továbbra is érvényesülni fog. Mindazonáltal a közhitelesség erősítéseként az ingatlan-nyilvántartási korrekciók terén (különösképp a helyesbítés eseteit és a kijavítást, kiegészítést tekintve) teret kap a hivatalbóliság is, így ezzel indokolható a kérelemhez kötöttség, mint alapelv oldása. A valós magyarázatot az eljárásjogi szabályok fogják megadni.

1. Az ingatlan-nyilvántartás alapelvei

1.1. Nyilvánosság

5:166. § [Az ingatlan-nyilvántartás nyilvánossága]

(1) Az ingatlan-nyilvántartás nyilvános.

(2) Az ingatlan-nyilvántartási tulajdoni lap, illetve térkép tartalmát – a különös védelem alá tartozó személyes adatok kivételével – bárki megismerheti, arról feljegyzést készíthet, továbbá hiteles másolat vagy tanúsítvány kiadását kérheti.

(3) Az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés, feljegyzés és a széljegyzett ingatlan-nyilvántartási igény alapjául szolgáló okiratok tartalma – a hozzájárulás és az igazolt igény keretei között – akkor ismerhető meg, ha a kérelmező igazolja, hogy a megismeréshez az okirat tartalma által érintett jogosultak és kötelezettek hozzájárultak, vagy hogy az okirat megismerése joga érvényesítéséhez, illetve jogszabályon vagy hatósági határozaton alapuló kötelezettsége teljesítéséhez szükséges.

(4) Az ingatlan természetben meghatározott részére bejegyzett jogok, tények és átvezetett adatok alapjául szolgáló okiratnak az érintett természetbeni rész meghatározására vonatkozó tartalma korlátozás nélkül megismerhető akkor is, ha a tulajdoni lapon lévő bejegyzés

következő oldal