IX. Cím: Szolgalom és közérdekű használat

Az új Ptk. – tartalmi hasonlóságuk okán – a szolgalmat és a közérdekű használatot a használati jogoktól elkülönülő önálló címben szabályozza, bár a közérdekű használat – személyes jellege folytán (személyes szolgalom) – a haszonélvezettel (a római jogban személyes szolgalom) is rokonítható és inkább átmenet a személyes és telki szolgalmak közt.

1. A telki szolgalom

5:160. § [A telki szolgalom fogalma]

(1) Telki szolgalom alapján az ingatlan mindenkori birtokosa átjárás, vízellátás, vízelvezetés, pince létesítése, vezetékoszlopok elhelyezése, épület megtámasztása céljára vagy az ingatlan mindenkori birtokosa számára előnyös más hasonló célra más ingatlanát meghatározott terjedelemben használhatja, vagy követelheti, hogy a másik ingatlan birtokosa a jogosultságából egyébként folyó valamely magatartástól tartózkodjék.

(2) Ha valamely föld nincs összekötve megfelelő közúttal, a szomszédok kötelesek tűrni, hogy az ingatlan mindenkori birtokosa földjeiken átjárjon.

A telki szolgalom, mint célhoz kötött jog fogalmának teleológikus meghatározása tartalmilag azonos a korábbiakkal, a példálózóan felsorolt célok azonban kibővültek további más, az ingatlan mindenkori birtokosa számára előnyös, de mindenképp az ingatlanhoz kötődő, szintén nem nevesített célokkal. Ugyanez a római jogban a telek számára objektíve hasznos (praedio utilis) használatként jelent meg.

A szükségbeli út kapcsán az új Ptk. pontosítja a szolgalom jogosultját az ingatlan mindenkori birtokosának személyében.

1.1. Tárgya

A telki szolgalom a római jogban mindig más dolgán fennálló dologi jogot (ius in re aliena) jelentett, dologi értelemben minden esetben két ingatlant feltételezve, egy uralkodó (praedium dominans) és egy szolgáló telket (praedium serviens), azzal, hogy a tulajdon és szolgalom egy kézbe kerülése a szolgalom megszűnését eredményezte a római jogban (nulli res sua servit).

Az alapításhoz megkívánt uralkodó és szolgáló telek követelményén kialakult bírói gyakorlaton változtat az új Ptk., amikor lehetővé teszi a később tárgyalandó saját ingatlanon való szolgalom alapítását.

A jogosultság és kötelezettség oldaláról a szolgalom tárgya változatlanul egy adott ingatlan meghatározott tartalmú, korlátozott mértékű használata, illetőleg meghatározott magatartástól való tartózkodás (servitus in faciendo consistere nequit).

Esetjog: [?]

1.2. Létrejötte

5:161. § [A telki szolgalom létrejötte szerződéssel és elbirtoklással]

(1) A telki szolgalom szerződéssel való létesítésére az ingatlan haszonélvezetének alapítására vonatkozó szabályokat kell megfelelően alkalmazni.

(2) Telki szolgalmat az ingatlan tulajdonosa egyoldalú nyilatkozattal a saját javára is alapíthat.

(3) Elbirtoklással szerzi meg a telki szolgalmat az ingatlan birtokosa, ha a másik ingatlan használata ellen annak birtokosa tizenöt éven át nem tiltakozik. Szívességből vagy visszavonásig engedett jog gyakorlása nem vezet elbirtoklásra.

(4) A telki szolgalom nem lehet önállóan forgalom tárgya.

A telki szolgalom keletkezési módjai:

a) szerződés (ingyenes vagy visszterhes): ingatlan-nyilvántartási bejegyzés szükséges (konstitutív hatály)

b) elbirtoklás – 15 év

c) törvényi szolgalom –szükségbeli út

d) egyoldalú nyilatkozat: a tulajdonos saját javára

e) bírósági határozat (pl. közös tulajdon természetbeni megosztásakor)

A haszonélvezet létesítésével való szinkronba hozást indokolja az a pontosítás, mely a szolgalom szerződéssel történő létesítésére alkalmazni rendeli a haszonélvezet alapításának szabályait, azaz az erre irányuló szerződésen kívül ingatlan-nyilvántartási bejegyzés is szükséges. Ez lényegét tekintve nem jelent változást a korábbi gyakorlathoz és szabályozáshoz képest, hiszen az Inytv. 3.§ (2) bekezdése ugyanezt írta elő. A szolgalmat alapító szerződéshez bár a Ptk. nem ír elő alakszerűséget (így elvileg szóban és ráutaló magatartással is létrejöhet), azonban az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés értelemszerűen írásbeliséget követel meg. Ezért a szóbeli és ráutaló magatartással megvalósult megállapodás inkább a szolgalom elbirtoklással való megszerzésénél bírhat jelentőséggel.

Esetjog: [?]

A szolgalom elbirtoklási ideje 15 évre változott, vélhetően összhangban az ingatlan tulajdonjogának elbirtoklásával[?].

Az új Ptk. (a közhitelesség erősítése és a jóhiszemű jogszerzők védelme érdekében) általános érvényűvé emelte a tulajdonjog elbirtoklásával kapcsolatos (a gyakorlatban a szolgalomnál is analóg módon alkalmazott), a régi Ptk. 121.§ (4) bekezdésében foglalt azon szabályt, melynek értelmében a bejegyzés elmaradása esetén a megszerzett jog harmadik, jóhiszemű szerzővel szemben nem érvényesíthető. Ezért a szolgalomra vonatkozó szerződés is önmagában csak kötelmi jogcímet jelent a szerződést kötő féllel, annak örökösével ill., a szolgáló telken szerződéssel, ingyenesen vagy visszterhesen ugyan, de rosszhiszeműen tulajdonjogot szerzővel szemben.

Esetjog: [?]

A saját tulajdonú ingatlanra történő szolgalom alapításának esetköreit a gyakorlat fogja kialakítani. A jogirodalmi értelmezések szerint ez vélhetően egyfajta nyugvó szolgalmi jogot fog jelenteni, melynek gyakorlására akkor kerül sor, ha az ingatlant megosztják.

A saját ingatlanra létesített szolgalom – miután az önálló forgalom tárgya nem lehet – a szolgalommal érintett ingatlanrész tulajdonjogának (pl. elbirtoklás, ráépítés) átszállása esetén is fennmarad, bár ilyen célzattal szolgalom létesítése a gyakorlatban nehezen elképzelhető. Ezért inkább az alábbi esetek elképzelhetőek:

Példa

{ptk7_kep_1}

Megjegyzés

A korábbi bírói gyakorlat nem zárta ki a szolgalom alapítását követően az uralkodó és a szolgáló telek tulajdonosának azonos személlyé válását, mely nem eredményezte a szolgalom megszűnését, csak annak szünetelését. A szolgalom újraéledt az uralkodó és szolgáló telek tulajdonának szétválásával. E gyakorlaton változtat a szolgalom megszűnése kapcsán később részletezendő Szomszédjogi törvény.

Fontos

A Szomszédjogi törvény értelmében a telki szolgalom ingatlan-nyilvántartáson kívüli megszerzőjének igénye keletkezik a szolgalom fennállásának, tartalmának, gyakorlása körülményeinek bírósági megállapítására és a szolgalmi jog ingatlan-nyilvántartási bejegyzésére, melynek egyedüli korlátja a harmadik, jóhiszemű jogszerzők védelmét biztosító rendelkezések (lásd: 2013. évi CLXXIV. tv. 10.§, Ptk. 5:168.§ (4) bekezdés, 5:175.§)

.

Esetjog: [?]

1.3. Tartalma

5:162. § [A telki szolgalom gyakorlása]

(1) A szolgalom gyakorlása nem vezethet mások, különösen a szolgalommal terhelt dolog használója jogainak szükségtelen sérelméhez.

(2) Ha a telki szolgalom gyakorlása valamely berendezés vagy felszerelés használatával jár, a fenntartás költségei a szolgalom jogosultját és kötelezettjét – eltérő megállapodás hiányában – olyan arányban terhelik, amilyen arányban a berendezést vagy felszerelést használják.

A szabályozás tartalmilag nem változott, kibővülni látszik viszont a szolgalom gyakorlásával összefüggésben a kímélendő érdekekkel érintett személyek köre, akik nemcsak a szolgáló telek használói, hanem elvileg harmadik személyek (pl. a szolgáló telek szomszédjai) is lehetnek. Mindemellett különösen védendőként a „használó” megfogalmazás került a birtokos helyébe, mely jelentheti egyrészt a szolgáló telek tulajdonosát, hisz a tulajdonjog eleme a használat, másrészt a használati birtokost (aki a használatra jogosító jogcímen birtokolja az ingatlant).

1.4. Megszűnése

5:163. § [A telki szolgalom megszűnése]

(1) A bíróság a telki szolgalmat megszüntetheti, korlátozhatja vagy gyakorlását felfüggesztheti, ha az az ingatlan mindenkori birtokosa ingatlanának rendeltetésszerű használatához már nem szükséges.

(2) A szolgalom megszűnik, ha a jogosult – bár ez módjában állt – tizenöt éven át nem gyakorolta vagy eltűrte, hogy gyakorlásában akadályozzák.

(3) A telki szolgalom jogügylettel való megszüntetéséhez az uralkodó telek tulajdonosának a szolgáló telek tulajdonosához intézett írásbeli lemondó nyilatkozata és a szolgalmi jog ingatlan-nyilvántartásból való törlése szükséges.

a keletkezés módja

a megszüntetés szempontjai

következő oldal