VIII. Cím: A használati jogok

A magyar polgári jogban a korlátolt dologi jogok a tulajdonjoghoz, mint abszolút joghoz képest tartalmilag korlátozottak: bár alapjuk a tulajdonjog, tartalmukat azonban annak részjogosultságai alkotják.

A római jogban az idegen dologbeli jogok körében szabályozott telki szolgalmat (servitus praedorium) és a személyes szolgalmakat (servitus personarum) – haszonélvezet (usus fructus), használat (usus) – a régi Ptk. azonos fejezetben tartalmazta, mint használati vagy állagjogokat (földhasználati jog, haszonélvezet, használat, telki szolgalom, használati jog alapítása).

Az új Ptk. rendszerében – a szolgalomtól és a közérdekű használattól elválóan – a használati jogok cím alatt szerepel külön-külön fejezetben a földhasználat, a haszonélvezet, illetve annak speciális fajtája, azaz a jogok és követelések haszonélvezete. A használat a haszonélvezettől elkülönülő, szintén önálló fejezet alatt található.

1. A földhasználat

5:145. § [Földhasználati jog a föld és az épület szétváló tulajdonjoga esetén]

(1) Ha a föld és a rajta álló épület tulajdonjoga nem ugyanazt a személyt illeti meg, az épület tulajdonosát az épület fennállásáig az épület rendeltetésszerű használatához szükséges mértékben a földre földhasználati jog illeti meg.

(2) Földhasználati jogánál fogva az épület tulajdonosa az épület használathoz szükséges mértékben jogosult a föld használatára és hasznai szedésére, valamint a használat arányában köteles viselni a föld fenntartásával járó terheket.

Az aedificium solo cedit elvét, mely szerint a földrészleten épült ingatlan tulajdona minden esetben a földtulajdonost illeti, már a II. világháború előtti magánjogi gyakorlat is a telken biztosított ún. építményi joggal oldotta. A föld és az épület tulajdonjogának elválásának lehetőségét a régi Ptk. teremtette meg. Ezt az új Ptk. már nem az építkezéshez köti, hanem a felek megállapodása alapján korlátlanul lehetővé teszi, azaz a földhasználati jog nem csak az építkezőt illeti meg. A felek közti megállapodás – jogszabályi tiltás hiányában – az építkezés megkezdése és befejezése után is megköthető. Mindezekből fakadóan minden esetben, amikor a föld és az épület tulajdonjoga elkülönül, az épület tulajdonosát ipso iure illeti meg a használati jog arra a földterületre, melyen az épület áll.

A földhasználat tárgyában kötött szerződés harmadik személlyel szemben csak akkor hatályos, ha az ingatlan-nyilvántartásba feljegyezték (Ptk.5:19.§ (1) bekezdés). Ezért az Inytv. 17.§-át módosító 2013. évi CCIV. törvény feljegyezhető tényként említi a földhasználati jog gyakorlása szabályozásának tényét is.

Megjegyzés

A Ptk.5:168.§ (2) bekezdése szerint a szerződésen alapuló fölhasználati jogot az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés keletkezteti (konstitutív hatály), amely a jogváltozás nyomon követését célozza. Az 5:19.§ (1) bekezdésében írt feljegyzés célja olyan tényeknek az ingatlan-nyilvántartásban való feltüntetése, amelyek jogi érdekeltséggel bíró harmadik személyek számára lehetnek lényegesek (a bejegyzés és feljegyzés később tárgyalandó szabályait a Ptk.5:178.§, és 5:179.§ tartalmazza).

A megállapodásban kiköthető, hogy az épület csak a földtulajdonos hozzájárulásával idegeníthető el vagy terhelhető meg, viszont a hozzájárulás megadása követelhető, ha az elidegenítés vagy megterhelés a földtulajdonos érdekeit nem sérti (Ptk.5:19.§ (2) bekezdés).

A földtulajdonost és az épület tulajdonosát a kölcsönös elővásárlási jog változatlanul megilleti (Ptk. 5:20.§).

Megjegyzés

Kritikaként merült fel a kodifikációs technikát illetően, mennyiben célszerű a földhasználati jog szabályozása az új Ptk.-ban több különböző helyen is.

A földhasználati jog mindazonáltal nem szükségszerűen terjed ki a földrészlet egészére, hanem annak mértékét a felek szabadon állapíthatják meg, vita esetén pedig a bíróság az érdekek mérlegelésével határozza meg, melynek során fő szempont az épület rendeltetésszerű használatának biztosítása.

„Az új szabályozás lehetővé teszi az ingatlanpiaci szereplők, kiváltképp a fejlesztők részére egy nagyobb telken történő beruházás megvalósítását, majd értékesítését oly módon, hogy ehhez a földterület tulajdonjogát nem kell szükségszerűen megszerezniük, illetve átruházniuk annak érdekében, hogy az ingatlanon felépítményeket fejleszthessenek.”

Megjegyzés

Az ingatlan-ügyleteknél fokozottabban kell ellenőrizni, hogy a földdel az azon emelt épület ingatlan-nyilvántartási egységet képez-e.

Vissza a tartalomjegyzékhez

2. A haszonélvezet általános szabályai

A haszonélvezet (usus fructus) a személyes szolgalom alapeseteként fogható fel. A régi Ptk. a megalkotásakor nem számolt számos, a piaci viszonyokkal összefüggő kérdéssel, melyek kapcsán merült fel egyes, a későbbiekben részletezendő rendelkezések felülvizsgálata, amellett, hogy az alapvető szabályok nem változtak.

2.1. A haszonélvezet tárgya

5:146.§ (3) A haszonélvezeti jog nem terjed ki arra, amivel a haszonélvezeti jog tárgya a haszonélvezet keletkezését követően gyarapszik, kivéve, ha a gyarapodás a haszonélvezet tárgyának a rendes gazdálkodás körében való hasznosításából származik.

5:151. § [A rendhagyó haszonélvezet]

(1) A haszonélvező a haszonélvezet keletkezésekor meglevő, természetüknél fogva elhasználható dolgokkal, gazdasági felszereléssel és állatállománnyal, árukészlettel és pénzzel a rendes gazdálkodás szabályai szerint indokolt mértékben rendelkezhet. A haszonélvezet megszűnésekor köteles ezeket pótolni; ha ez nem lehetséges, értéküket megtéríteni.

(2) Ha a haszonélvezettel terhelt és értékesített vagy elhasznált dolog volt tulajdonosának a pótlás vagy az értékmegtérítés iránti követelése veszélyeztetve van, a tulajdonos megfelelő biztosítékot követelhet.

a) Bármely ingó, ezen belül elhasználható dolgok is (rendhagyó haszonélvezet, azaz usus fructus irregularis);

b) bármely ingatlan;

c) hasznot hajtó jog és követelés.

A haszonélvezet vonatkozhat a dolog egészére, meghatározott részére vagy eszmei hányadára. Ez elvileg áll az ingó dolgokra is, gyakorlati jelentősége csak az ingatlanok esetében van (109/1999. (XII.29.) FVM rendelet 10.§ (1) bekezdés). A birtoklás kérdését – vita esetén – a tulajdonos és a haszonélvező között – a korábbiaknak megfelelően – a Ptk. 5:79.§ (3) bekezdésében és a PK. 8. számú állásfoglalásban foglaltak alapján kell rendezni. A rendhagyó haszonélvezet köre a piaci követelményeknek megfelelően kibővült az árukészlettel és a pénzzel. Mivel a haszonélvezőnek ez esetben nem az állag megőrzése a kötelezettsége, ennek helyébe a keletkezéskori érték megőrzése lép, melyet a pótlási és az értékmegtérítési kötelezettség biztosít, a tulajdonos védelmét pedig a biztosíték követelésének lehetősége szolgálja. Egyértelműen rögzíti ugyanakkor az 5:146.§ (3) bekezdés a bírói gyakorlatban már kikristályosodott szabályt, mely szerint a haszonélvezet nem terjed ki az alapítását követő gyarapodásra. E korlátozás nem kógens, a felek ellentétes megállapodása nem kizárt.

Nem terjed ki a haszonélvezet az új épületre, a lakóépület bővítésével, emeletráépítéssel létrehozott új helyiségekre, kivéve azt az esetet, ha az újonnan létesített épület az eredeti helyébe lép. Az ingatlan eredeti értékéhez képest végrehajtott jelentős átépítés ugyancsak alkalmas lehet annak megállapítására – a felek szándékának és céljának figyelembe vétele mellett –, hogy az átépített rész kikerült a haszonélvezet alól. Az olyan munkálatok, melyek a haszonélvező által birtokolt helyiség rendeltetésének megváltozásával járnak, a tulajdonos és a haszonélvező közös használatát eredményezik. Nem lehet viszont haszonélvezetet korlátozó hatást tulajdonítani az épület szerkezetét, helyiségeinek rendeltetését meg nem változtató építési, felújítási, karbantartási, korszerűsítési stb. munkálatoknak. Mindezek kapcsán segítséget nyújthat a közös tulajdonú ingatlanon végzett építkezés kérdéseit rendező kial

következő oldal