VI. Cím: Közös tulajdon és társasház

XIX. Fejezet: A közös tulajdon

A közös tulajdon szabályai

1.1. A közös tulajdon fogalma

5:73. § [A közös tulajdon fogalma]

(1) A dolgon fennálló tulajdonjog meghatározott hányadok szerint több személyt is megillethet.

(2) Kétség esetén a tulajdonostársak tulajdoni hányada egyenlő.

A közös tulajdon fogalmának szabályozása teljesen azonos a két törvényben.

A közös tulajdon azt jelenti, hogy ugyanazon a dolgon meghatározott hányadok szerint több személyt illet a tulajdonjog. Tehát nem a dolog van megosztva a tulajdonostársak között, hanem a dologra vonatkozó tulajdonjog – meghatározott eszmei hányadok szerint. Kétség esetén a tulajdonostársak tulajdoni hányada egyenlő.

1.2. Tulajdonostársak jogviszonyai

A tulajdonostársak vonatkozásában megkülönböztetünk ún. belső jogviszonyt, mely a tulajdonostársak egymáshoz való viszonyát, valamint az ún. külső jogviszonyt, vagyis a tulajdonostársak viszonyát harmadik személyekkel szemben. A belső jogviszony tekintetében mindegyik tulajdonostárs a tulajdonjogát az őt megillető hányad erejéig az egész dologra nézve gyakorolhatja. E körben a tulajdonostársak részéről egyenértékű és együttdöntő joggyakorlás valósul meg.

A tulajdonostársak belső jogviszonya körébe tartozik a közös tulajdon tárgyának birtoklása, használata, annak hasznai szedése, terhek és kiadások viselése.

5:74. § [A tulajdonostársak joga a birtoklásra és használatra]

A tulajdonostársak mindegyike jogosult a dolog birtoklására és használatára; e jogot azonban egyik tulajdonostárs sem gyakorolhatja a többiek jogainak és a dologhoz fűződő lényeges jogi érdekeinek sérelmére.

A szabályozás a két törvénykönyvben tartalmilag azonos.

A dolog birtoklásának és használatának joga a tulajdonostársakat az egész dologra nézve megilleti, e jog azonban nem gyakorolható a többiek jogainak és lényeges érdekeinek sérelmére.

A tulajdonostársak a birtoklásra és a használatra vonatkozóan megállapodást köthetnek, de akár ráutaló magatartással is rendezhetik ezeket a kérdéseket.

Megjegyzés

BH2007. 335. Szerződéssel - a jogutódokra is kiható hatállyal - rendezett ingatlanhasználat megváltoztatására önmagában a tulajdonostársak személyében bekövetkezett változás nem teremt alapot - Újrarendezést a rendezés során figyelembe vett körülmények lényeges változása indokolhat.

BH1993. 734. A közös tulajdon használatának rendezése során a tulajdoni arány csupán egyik, de nem kizárólagos szempont. A használat mértéke a tulajdoni aránytól el is térhet, ha ezt az épület elhelyezkedése, a terepviszonyok és az épületrészek közötti különbözet is indokolja.

BH1979. 151. Ha a tulajdonostársak a közös tulajdonban álló dolog használata és birtoklása kérdésében megállapodtak, ez a megállapodás egyoldalúan, önkényesen nem változtatható meg. Ha azonban a szabályozásnál figyelembe vett körülmények utóbb olyan lényegesen megváltoztak, hogy az eredetileg helyesnek mutatkozó elrendezés az okszerű gazdálkodás követelményeit vagy valamelyik tulajdonostárs jogos érdekét sérti, a korábbi megállapodása megváltoztatását bármelyik tulajdonostárs kérheti.

Ajánlott irodalom

Petrik Ferenc - Pomeisl András: Polgári Jog - Dologi jog.; szerkesztette: dr. Wellmann György, HVG Orac Lap- és Könyvkiadó Kft. Az új Ptk. magyarázata IV/VI. kötet 97-98. oldal.

5:75. § [A közös tulajdon hasznainak szedése, költségviselés és veszélyviselés]

A dolog hasznai a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában illetik meg; ilyen arányban terhelik őket a dologgal kapcsolatos kiadások, a közös tulajdoni viszonyból eredő kötelezettségek, és ugyanilyen arányban viselik a dologban beállott kárt is.

A közös tulajdon hasznainak szedése, a költség- és veszélyviselés szabályozása nem tér el a két törvényben.

A tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában illetik meg a dolog hasznai, terhelik a kötelezettségek és ugyanilyen arányban viselik a dologban beállott kárt.

5:76. § [A közös tulajdon állagának megóvása]

Az állag megóvásához és fenntartásához feltétlenül szükséges munkálatokat bármelyik tulajdonostárs jogosult elvégezni; az ilyen kiadások ráeső részét mindegyik tulajdonostárs köteles viselni. Ilyen kiadások előtt a tulajdonostársakat lehetőség szerint értesíteni kell.

A közös tulajdon állagmegóvásának szabályozása teljesen azonos a két törvényben.

A tulajdonostárs erre irányuló döntés hiányában is jogosult elvégezni az állag megóvásához és fenntartásához szükséges munkálatokat, tehát ehhez egyetlen tulajdonostárs döntése is elegendő. E munkálatok elvégzéséhez nincs szükség a tulajdonostársak hozzájárulására, viszont a szükséges kiadásokat a tulajdonostársak kötelesek megtéríteni. A tulajdonostársak védelmét célozza az 5:79. § (2) bekezdésében rögzített bírósági út lehetősége. Ugyanakkor a munka ellenértékének kiadása előtt a tulajdonostársat értesíteni kell. Ha a tulajdonostárs által a többi tulajdonostárs megkérdezése nélkül elvégzett munka az állag megóvásához nem volt feltétlenül szükséges, a kiadások megtérítése csak a jogalap nélküli gazdagodás szabályai szerint követelhetők.

Forrás

Petrik Ferenc – Pomeisl András: Az új Ptk. magyarázata IV/VI. kötet - Polgári Jog – Dologi jog; szerkesztette: dr. Wellmann György; HVG-ORAC Lap és Könyvkiadó Kft. Budapest, 2013. 99. o.

5:77. § [Több dologból létrejövő közös tulajdon anyagain fennálló jogok sorsa]

Ha közös tulajdon több dologból jön létre, harmadik személyeknek a közös tulajdon keletkezése előtt a dolgokat terhelő jogai a külön dolgok helyébe lépő tulajdoni hányadokat terhelik.

Az 1959-es Ptk. nem rendelkezett a több dologból létrejövő közös tulajdon anyagain fennálló jogok sorsáról, az új Ptk.-nak ez teljesen új rendelkezése.

A közös tulajdon több dologból történő keletkezésével nem szűnnek meg a dolgot terhelő jogok, hanem a harmadik személyt illető jogok az új dolgon keletkező tulajdoni hányadokat terhelik.

5:78. § [Határozathozatal]

(1) A tulajdonostársak – ha eltérően nem rendelkeznek – szótöbbséggel határoznak a közös tulajdont érintő kérdésekben. Minden tulajdonostársat tulajdoni hányada arányában illeti meg szavazati jog.

(2) A tulajdonostársak egyhangú határozata szükséges

a) a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásokhoz;

b) az egész dolog feletti tulajdonjog átruházásához, az egész dolog megterheléséhez vagy az egész dologra kiterjedő kötelezettségvállaláshoz.

Az 1959-es Ptk. (140. és 144. §-ai) szabályaitól az új Ptk. az alábbiakban tér el:

a) „lehetővé teszi, hogy a tulajdonostársak eltérően rendelkezzenek a közös tulajdont érintő kérdésekben a döntéshozatalra szótöbbséget előíró rendelkezéstől;

b) elmarad a törvény más rendelkezésére történő utalás.”

Forrás

Gadó Gábor – Németh Anita – Sáriné Simkó Ágnes: Ptk. Fordítókulcs Oda-Vissza; A 2013. évi V. törvény és az 1959. évi IV. törvény normaszövegének összehasonlító táblázata, mindkét irányban; HVG-ORAC Lap és Könyvkiadó Kft. Budapest, 2013 245. o.

Szótöbbséges határozat meghozatalánál minden tulajdonostársnak a tulajdoni hányada arányában van szavazati joga. Ha a szavazással többségi vélemény alakul ki, a határozat kötelező és ennek a kisebbség is köteles magát alávetni. Ha a határozat az okszerű gazdálkodást sérti, vagy a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár, a kisebbség a többségi döntést a bíróságnál megtámadhatja [5:79. § (1) bekezdés].

Forrás

Petrik Ferenc – Pomeisl András: Az új Ptk. magyarázata IV/VI. kötet - Polgári Jog – Dologi jog; szerkesztette: dr. Wellmann György; HVG-ORAC Lap és Könyvkiadó Kft. Budapest, 2013. 100. o.

Az új Ptk. az egyhangú döntések körét szintén korlátozza, mivel az

következő oldal